Boligbygging kan presse ut 38.000 arbeidsplasser fra Oslo

Mens hovedstaden planlegger storstilt boligbygging i næringsområder, sikler Bærum på bedriftene som blir «presset ut».

Oslo kommune har utarbeidet planer for hvordan tidligere industriområder, som Hovinbyen og Groruddalen, skal fylles med flere boliger.

For eksempel ligger det i kommuneplanen for 2018 skisser for hvordan Hovinbyen, Oslos største byutviklingsområde, kan komme til å huse 40.000 nye boliger de neste tiårene.

I planene heter det at Hovinbyen fortsatt skal ha mange arbeidsplasser, butikker og servicetilbud. Man skal kunne vandre nedover «en sjarmerende bygate fra Økern til sentrum».

Men det vil ikke være plass for alle.

• Boligbygging. Befolkningsstrømmen går inn mot de større byene. Boligbyggingen i Oslo er for tiden lavere enn befolkningsveksten, samtidig planlegges det for tusenvis av nye prosjekter i gamle industriområder.

• Trafikk og miljø. Nullvekstmål for persontrafikk i byene bidrar til at næringsliv som er avhengig av biltransport, ser seg om etter andre beliggenhet.

• Nye handelsvaner. Netthandel tar fortsatt markedsandeler fra butikkene. Men enkelte varer krever fortsatt fysisk tilstedeværelse.

Muligheter for naboene

Det betyr at tusenvis av arbeidsplasser kan bli presset ut av hovedstaden.

Det er også bakgrunn for at Bærums næringsråd på oppdrag fra Bærum kommune, nedsatte en prosjektgruppe som skal vurdere fremtidens næringsparker i byen.

Som en del av arbeidet utførte Norconsult og Bedriftsmegler1 en egen utredning. Der fremgår det at næringsparkene har enorme muligheter på grunn av «de fundamentale endringene som skjer i næringslivet i Grodruddalen i Oslo».

I bydelene Ensjø, Ulven, Valle Hovin, Vollebekk, Løren, Økern, Haraldrud og Bryn, er det beregnet at over 6000 bedrifter med 105.000 ansatte vil bli berørt.

I analysen har de tatt ut alle små bedrifter, som har en omsetning under 1 millioner kroner, og all detaljhandel. De kommer da til at minst 1000 bedrifter med 38.000 ansatte og en samlet omsetning på 130 milliarder kroner kan være mulige å lokke over kommunegrensen de neste 10 til 30 årene.

I rapporten heter det at: «Mye tyder på at disse vil bli presset ut i ganske stort omfang».

Det vises til at flere ledende boligutviklere har begynt å kjøpe opp store arealer allerede.

Plasskrevende handel

I rapporten heter det at behovet for effektive logistikksentre vil øke og at dette byr på mugligheter for næringsparkene som trenger nye medlemmer for å vokse.

Et viktig stikkord er «plasskrevende handel». Virksomheter som trenger stor plass, som bilforretninger eller møbelbutikker, er i stor grad basert på biltrafikk. Det stiller store krav til planlegging av transportveier og parkeringskapasitet.

For eksempel er bilbransjen i ferd med å bli snudd fullstendig på hodet. En trend er å tilby showrom med virtuelle løsninger - slik at kundene kan se hvordan bilen kommer til å se ut med VR-briller. Trolig vil slike lokaler legges til travle sentrumsområder. Utlevering av bilen skjer hjemme hos kunden slik at man ikke er like avhengig av store , sentrale salgslokaler som i dag.

Nylig droppet Møbelprodusenten IKEA planer om etablering av fire nye varehus i Norge.

Det er i det hele tatt ganske usikkert hvilken vei IKEA går. De har forsøkt flere ting fra showrom i sentrum til click&collect. Internasjonalt har de forsøkt et samarbeid med nettgiganten Amazon. Man kan også leie møblene eller bytte brukte møbler, hvis det skulle være aktuelt.

Men så langt virker det ikke som at IKEA har funnet en løsning som gir like god lønnsomhet som den gode gamle modellen med store varehus.

Netthandel

Prognoser peker på at andelen av den totale faghandelen som gjøres via nett, kan øke fra 13 prosent til 35 prosent innen 2030. For enkelte varegrupper vil det slå dramatisk ut på hvordan de velger å lokalisere seg.

Stadig mer av service og reparasjoner vil for eksempel kunne bestilles over nettet og utføres andre steder. Økning i netthandel med levering på døren, øker også behovet for store, effektive lagringsplasser og transportløsninger.

Oslos nye jobber

Oslo kommune tror ikke at utbyggingen vil føre til færre arbeidsplasser. I den siste kommuneplanen for hovedstaden pekes det tvert imot på at Hovinbyen har potensial for rundt 100.000 flere arbeidsplasser.

Men hva slag arbeidsplasser det da er snakk om, sies det lite om i planen.

Det som uansett er synes sikkert, er at boligbyggingen vil øke. Flere eksperter har pekt på at boligbyggingen må opp fra dagens nivå for å holde tritt med befolkningsveksten.

Boligprodusentenes forening har estimert at det bør reguleres for 5000 nye boliger hvert år for å skape balanse i Oslos boligmarked. I 2018 ble det regulert for kun 810 nye boliger.

– Jeg er ikke kjent med rapporten det vises til, men det er ikke riktig at Oslo kommune legger opp til at næringsliv skal presses ut, sier byråd for byutvikling i Oslo, Hanna E. Marcussen.

Hun er klar på at det er en økende knapphet på areal i Oslo.

– Oslo vokser og tomtepriser går opp, noe som gjør det krevende for næringsliv med arealbehov i disse områdene. Det forrige byrådets Kommuneplanen fra 2015 tok ikke spesifikt hensyn til næringsliv i Hovinbyen og Groruddalen. Nå har vi tatt tak i dette og i vår kommuneplan for Oslo 2018 understreker vi at byutvikling i disse områdene skal skje på en måte som ivaretar næring og arbeidsplasser. Dette er en ny føring, sier hun.

Marcussen opplyser om at man ved behov skal avsette enkelte delområder til næringsformål, og her er også arealkrevende næring som transport og logistikk nevnt spesifikt.

– Dette byrådet har også laget en «Campus-strategi» hvor vi ønsker å skape innovasjonsdistrikter som stimulerer næringsliv, og her er Hovinbyen pekt ut som et område med fokus på bl.a. gjenvinning og mer industriell virksomhet. Vi ønsker å beholde og ivareta næringer i Groruddalen, og vil legge til rette for dette samtidig som befolkningen vokser og området får mer bypreg, sier Marcussen.