Miljøsertifisering av næringsbygg brukes mest til «pynt»

Det mener en av Norges ledende eiendomsforvaltere. Et stort flertall av eiere og leietakere i norske kontorlokaler bruker ikke miljøsertifiseringen aktivt for å spare både penger og miljø, men bare som et «bevis» på at de har papirene i orden.

Sjefen av eiendomsforvaltningen i CBRE, Rikard Eriksen, mener at et stort flertall av eiere og leietakere bruker miljøsertifiseringen som pynt – som et miljødiplom. De foretar seg ofte ikke noe konkret for å gjøre bygget med bærekraftig.

Selskapet er et av verdens ledende på rådgivning og forvaltning av næringseiendom og blant de største tilbyderne av miljøsertifisering av bygg i Norge.

Mange av enkeltpunktene i den fulle gjennomgangen av hele bygget sier noe hva de bør gjøre av utbedringer – for å spare både miljø og penger til for eksempel strøm.

– I fremtiden vil både EU-krav og andre krav til ESG også føre til at de utbedringene som i dag sparer deg for utgifter, være lovpålagt. Det betyr at du kan bli straffet finansielt om de ikke er utbedret, advarer Eriksen.

Grønnvasking?

– Er det en tendens at næringsbyggeiere skaffer seg en miljøsertifisering for å ha det som et diplom uten å følge opp anbefalingene?

– Jeg må være så ærlig å si at jeg tror brorparten av miljøsertifiseringene der ute kun er diplomer. Det er vår absolutte oppfatning. Det er de ansvarlige og langsiktige kundene som er opptatt av å bruke informasjonen og følge opp anbefalingene i sertifiseringen.

Det er når du aktivt bruker den tekniske vurderingen av bygget eller kontorlokalet at du virkelig kan spare penger og redusere klimagassutslipp.

– For mange blir sertifiseringen bare en pliktøvelse de må gjennom med hensyn til omdømme og egen ESG-rapportering, ikke for å gjøre bygget mer bærekraftig, sier Eriksen.

Han understreker likevel at det går riktig vei og at mange gjør en god jobb.

– De gårdeierne som setter miljøsertifiseringer ut på anbud og skaffer det billigste alternativet, driver kun med grønnvasking. Det er åpenbart at disse kun leverer et sertifikat og ikke en tjeneste. Bygget blir ikke noe grønnere av det.

Hvis man ikke bruker informasjonen man får gjennom en miljøsertifisering, er det bare et sertifikat.

– I verste fall er det noen som flyr en konsulent inn fra utlandet for å sertifisere bygget og reiser igjen. Så får man diplomet i posten 14 dager senere. Man må aktivt bruke informasjonen man får gjennom prosessen som gårdeier.

Kontinuerlig forbedring

Det finnes mange typer miljøsertifisering fra forskjellige land. De er ment til å være et verktøy til bedring, og bygger på prinsippet om kontinuerlig forbedring.

– Hvis man bruker miljøsertifisering slik det er ment å brukes, er det mest av alt et verktøy for å gjøre bygget bedre.

– Man får med et sertifikat som viser at man har jobbet med bærekraft. Hvis intensjonen er å bare få sertifikatet med best mulig karakter, er det klart at man alltid skal klare å sno seg rundt og få det til å se pent ut.

Hvis man bruker sertifiseringen for å kartlegge hvor godt bygget er fra et miljøperspektiv innenfor ulike kategorier, får man et godt bilde av hvor man er gode og hvor man er mindre god, hvor forbedringspotensialet er og hva man kan jeg gjøre for at det skal bli et miljømessig bedre bygg for omverden og for de som bruker bygget.

– Man trenger ikke å følge opp rådene for å ha diplomet.

Karakterer og score

Det er vanlig at man har forskjellige karakterer på sertifiseringen man får. Man kan få en score fra 0 til 100 eller alt mellom akseptabel til enestående.

– Man får en sertifisering som forteller deg noe om situasjonen i dag. Det er et greit sted å begynne. Man må vite hvor man er før man planlegger for hvor man skal og hvordan man skal komme seg dit. I virkeligheten er det ingen som scorer fullt på alle kriteriene først gang. De aller fleste byggene vi har rundt oss er eldre bygg som vi også skal ha i framtiden.

Meningen med sertifiseringen er å bruke informasjonen aktivt for å gjøre bygget bedre. Ved å følge opp tiltak, kan man få en bedre karakter neste gang man sertifiserer.

– De aller fleste ønsker å få dokumentert når de har gjort en god jobb.

Skiller de gode fra de dårlige

Miljøsertifiseringen er en full gjennomgang av hele bygget og sier noe om hvor utbedringer bør gjøres for å få bedre resultater.

Ifølge CBRE-toppen ser de imidlertid altfor ofte at gårdeieren sier seg fornøyd med å ha fått «miljødiplomet» de trenger for bygget, og ikke foretar seg noe konkret for å gjøre bygget mer bærekraftig.

– Vi står nå i startgropen. Verden har snakket om bærekraft i mange år, men det er først nå at det begynner å få litt fart. Verden har forpliktet seg til en del klimamål og det kommer stadig flere reguleringer som stiller stadig sterkere krav til bærekraft.

Leietakere som bruker næringsbygg, blir også truffet av disse reguleringene. For mange bedrifter er husleie en stor post i kostnadsbudsjettet. Man kan utgjøre en stor forskjell basert på hvor man leier lokaler.

– Etterspørselen etter bærekraftig eiendom vil øke, da vil miljøsertifiseringer være en enkel måte å skille ut bærekraftig eiendom og ikke bærekraftig eiendom. Det kan bli et krav fra leietakere at bygget er miljøsertifisert.

Forsvares økonomisk

Eriksen forteller om et norsk marked hvor både gårdeiere og leietakere nå etterspør miljøsertifiseringer av bygg som aldri før, men altfor sjelden bruker gjennomgangen slik den er tenkt som.

– De er i en skvis der nye krav fra EU og andre regulatoriske krav gjør at de må ha denne type miljøsertifiseringer av bygg. Leietakere møter i stor grad de samme kravene som gårdeiere, og etterspør derfor sertifiserte lokaler. Alt dette skal dokumenteres, og det er der ordninger som BREEAM kommer inn, forklarer Eriksen.

– Hvilke områder er det de ikke følger opp med for å gjøre byggene mer bærekraftige?

– De områdene som man ikke direkte kan forsvare finansielt i budsjettet er vanskelige å gjennomføre. Det som er enklest for eiere å gjøre noe med er knyttet til energi. Energiprosjekter som var vanskelig å regne inn i budsjettet før, regner flere og flere bedrifter i dag på en gang til. Slike prosjekter har stor medvind om dagen.

Områder som handler om biologisk mangfold eller sosialt ansvar er ikke like enkelt å regne ut den økonomiske gevinsten av, og blir dermed vanskeligere å få gjennomslag for.

– De høye strømprisene har kommet ganske brått på oss. Jeg tror det er en helt annen vilje til å gjøre tiltak nå som reduserer strømkostnadene nå. Det blir en finansiell øvelse å se om dette er en lønnsom investering. Der svaret tidligere var nei, er svaret nå ja.

Vanskeligere å kalle seg bærekraftig

Eriksen mener vi så vidt har begynt på den store jobben vi skal gjøre når det gjelder bærekraft. Selv om bærekraft har vært en utfordring i lang, lang tid, har mener han at vi egentlig ikke har gjort noe annet enn å snakke om det.

– Nå har det gått opp for oss at vi er nødt til å endre noe. Endringer tar tid, men de kommer til å være helt nødvendig. Det krever noe å bare komme i gang. Kurven for hva vi skal få til er ganske bratt. Hvis vi ikke begynner nå for å møte morgendagens krav, vil vi ikke klare det.

Han tror veldig mange ikke har tatt innover seg hvor fort kravene og forventningene kommer til å komme.

– Begynner man nå, ligger man et lite hestehode foran og har sjans til å møte kravene vi står overfor. Det kommer til å bli et stort skille hvor de beste skiller seg fra de dårligste. Skillet kommer til å bli tydeligere og tydeligere jo mer kravene økes. Det kommer til å bli mye vanskeligere å kalle seg bærekraftig i framtiden sammenlignet med hvordan det er nå.

Sertifisering ofte et krav

Miljøsertifiseringene av bygg er i dag ofte et krav fra både kommuner, større leietakere og investorer. Sistnevnte kan rett og slett slite med å få lån og investeringer til byggeprosjekter som ikke er bærekraftige.

Det har ført til en eksponentiell vekst i etterspørselen etter dette. Eriksen håper at flere fremover bruker sertifiseringen som noe mer enn et bevis – et «diplom» på at de har gjort det som kreves av dem.

– Det blir som med huset ditt. Hvis du får utført en boligsjekk og det påvises forbedringspunkter som kan spare deg for mye strøm, vil jeg tro de aller fleste raskt tar fatt i dette.

– Det er alltid et regnestykke for hva som kan gjøres på kort og lengre sikt, men slike grundige tekniske gjennomganger bør føre til en prosess for å utbedre det som kan utbedres.

– I fremtiden vil både EU-krav og andre krav til ESG føre til at dette vil bli enda viktigere. Utbedringene som i dag sparer deg for utgifter, kan i nær fremtid være lovpålagte krav eller utbedringer du blir nødt til å foreta for å slippe å bli straffet finansielt, der stadig strengere krav og nye sertifiseringsordninger vil bidra til å skille de beste fra de mindre gode, sier Eriksen.

– I Europa ser vi at det stilles spesifikke krav knyttet til energiavtaler og et øvre tak på energiforbruk på kommersielle bygg som skal leies ut. EUs taksonomi går stadig lenger i å stille spesifikke krav til hva som faktisk er greit. Jeg tror vi kommer til å se spesifikke krav også i Norge i løpet av de neste fem årene.

Kan bli straffet

Man kan bli straffet på forskjellige måter dersom man ikke følger opp miljøkravene. Virkemidlene som de nå bruker, og som er implementert, er kostnaden av finansiering.

– De aller fleste som opererer innenfor eiendom, er avhengig av finansiering. Tilgangen på penger styres etter bærekraft og bort fra ikke-bærekraftig virksomhet. Det blir dyrere å få finansiering av det som ikke er bærekraftig.

I Europa ser man at enkelte tiltak, knyttet til bærekraft, blir et absolutt krav for å drive lovlig utleie av næringsbygg. Det skaper en finansiell risiko for de som eier eiendom og som ikke har gjennomført bærekraftige tiltak.