Galopperende boligpriser i hovedstaden: Fortsatt mye politikerne kan gjøre

Eiendom Norge tror norske boligpriser vil nå en årsvekst på 10 prosent innen utgangen av 2016. I Oslo var juli-veksten historisk kraftig.

Førsteamanuensis Are Oust ved handelshøyskolen i Trondheim, NTNU tror vi står på terskelen til en boligboble, i hver fall i Oslo.

– Boligprisene vokser i litt ulik takt for tiden. Boligprisene per kvadratmeter er nå om lag 50 prosent høyere i Oslo enn i Trondheim, sier han.

I en forskningsartikkel han publiserte i 2015 går det frem at boliger i Oslo i 2014 var priset 35 prosent høyere enn hva man kunne forvente ut fra det langsiktige forholdet mellom blant annet pris og lønnsnivå. Siden den gang har boligprisene økt med over 20 prosent, mens reallønnsnivået i hovedstaten har vokst med noen få prosent.

Oust tror Oslos situasjon henger sammen med kronglete restriksjoner. Blant annet ligger det begrensninger i reguleringene på hvor mange små leiligheter man kan bygge i et prosjekt i forhold til antallet store leiligheter. Ifølge leilighetsnormen kan kun 35 prosent av leilighetene som bygges være mellom 35 og 50 kvadratmeter store.

Et annet problem er at det ikke er nok gode tomter å bygge på.

– Kristiansand har vært flinkest i klassen, og Oslo antagelig dårligst blant de store på dette feltet, sier han.

Som et resultat har boligprisene i Kristiansand også vokst relativt beskjedent sammenlignet med hovedstaden de siste årene.

– Mange boligeiere i Kristiansand synes kanskje det er negativt, men jeg synes det er en god ting. Det burde være et mål for samfunnet at boligprisene ikke stiger alt for fort, sier Oust.

Og det gjør de nå. Oust peker på at en realprisvekst på over 10 prosent per år over flere år ofte er et tegn på at vi er farlig nær bobleterritorium.

Han frykter at psykologi har begynt å spille en økende rolle i boligmarkedet i Oslo, og hvis det er riktig er også det typisk for økonomiske bobler.

– Folk føler et press på det å bli boligeiere. De føler gjerne at de ikke har tid til å vente, at stigen er i ferd med å trekkes opp. Om fem år er kanskje prisene så høye at de ikke lenger har råd. Når slike oppfatninger blir rådende er faren nær, sier Oust.

For hvis det er en boble i boligmarkedet nå, er det for sent å stoppe utviklingen, mener han. Da må boblen sprekke selv først.

Det betyr ikke at man ikke bør igangsette tiltak for å bedre på situasjonen. Selv om Oust ikke støtter et forslag om å starte stortstilt boligbygging i det offentliges regi, tror han det er mye politikerne fortsatt kan gjøre.

– Staten bør bygge og finansiere infrastruktur, det er det de er gode på. I dag er det gjerne slik at utbyggerne må finansiere infrastrukturen, og det er svært fordyrende og utsetter byggingen, sier han og viser til den manglende fornebubanen som et eksempel.

– Politikerne bør også samles om å sende et tydelig signal til folk om at prisene ikke skal få lov til å stige i det samme tempoet som i dag. Og de må bli trodd, sier han.

Ingeniører flaskehals

Samtidig som det bygges for få boliger, reises det nye kulturbygg i mange av de store kommunene. En sammenstilling Dagens Næringsliv gjorde i juli pekte på det skal bygges praktbygg i Oslo for 11 milliarder innen 2019.

Kjell Senneset i Prognosesenteret er ikke bekymret for at kulturbyggene snapper opp arbeidskraft fra boligbyggerne. Til det er forskjellen på byggene såpass stor. Dessuten er arbeidskraften uansett ikke den viktigste komponenten i kostnadsveksten.

– Flaskehalsen er egentlig mangel på bygningsingeniører. Selv om det er tegn til at situasjonen blir bedre, har vi hatt en kapasitetsmangel siden 1990-tallet, sier han.

Boligkrisen den gangen førte til at virksomheten falt med over 50 prosent mange steder. Langtidseffekten har vært laber interesse for bygg blant landets fremtidige ingeniører. Gullalderen i oljebransjen bidro også til å trekke ingeniørstudenter til mer oljerettede studiespesialiseringer.

– De galopperende boligprisene vi ser nå er et resultat av for lav boligbygging i Oslo over tid. Det vil få negative samfunnsmessige konsekvenser for hele Norge om ikke Oslo får opp boligbyggingen, sier Hans Jæger i Boligprodusentenes forening, og legger til:

– Byrådsleder Raymond Johansen må selv sette seg i førersetet for å gjennomføre nødvendige tiltak. Med den prisstigningen vi ser spesielt på små leiligheter, må vi avvike fra leilighetsnormen i Oslo for en periode.