Tyskland strammer inn reguleringene av boligsektoren

Boligprisene har steget med 6 prosent målt mot november 2014, viser de siste tallene til Eiendom Norge. Kari Due-Andresen, sjeføkonom i Handelsbanken skriver i sin morgenrapport i dag at tendensen likevel er klar, årsveksten avtar.

I figuren under, hentet fra rapporten, vises den årlige utiviklingen fordelt på Oslo, Rogaland og hele landet. Som det går frem er det store regionale forskjeller for tiden. Mens det fortsatt er rekordvekst i hovedstaden, har prisenen falt store deler av året i oljefylket.

Det er etter hvert blitt vanlig å høre utspill fra mer eller mindre oppriktige eiendomsmeglere om at boligbonanzaen fortsetter, dessverre. Selv de som lever av at prisfesten fortsetter lar seg skremme av utviklingen.

Og til tross for en fallende trend er norske boligpriser svært høye internasjonalt. For selv om de fleste land har opplevd raskt økende priser på eiendom de siste 15 årene godt hjulpet av de rekordlave internasjonale rentene, er det få land som kan måle seg med boligprisutviklingen i Norge.

Politiske grunner

En grunn til det er markedsliberaliseringen av boligmarkedet som ble innført på begynnelsen av 80-tallet da dette var den økonomiske moten. Ikke at det ikke var gode grunner for å slippe markedskreftene litt mer fri. Fastsatte priser for leiemarkedet førte blant annet til et svart marked med betaling under bordet mange steder. Dessuten har den langt på vei ønskede politikken med å gjøre alle nordmenn til hus og hytteeiere, noe for eksempel rentefradraget vitner om, medført en høyere standard. Folk tar bedre vare på det de eier, enn det de leier.

Tyskland

Men det er et land i Europa hvor boligprisene aldri tok av på samme måte som på resten av kontinentet, og det er Tyskland. Der i gården er fortsatt andelen av befolkningen som eier bolig mye lavere enn andre steder. En grunn er at bankene er restriktive med å låne ut til slike formål. Men en annen grunn er at boligmarkedet fortsatt er svært regulert. Det anses som en fordel for Tyskland at tilgjengelig kapital ikke har blitt kanalisert inn i eiendomsmarkedet, men heller har måtte finne mer konstruktive prosjekter for å yngle.

I en ny diskusjonsartikkel har DIW Berlin-forsker Konstantin A. Kholodilin sett nærmere på disse reguleringene, som i hovedsak har som formål å gi tak over hodet til trengende familier, men som tydeligvis har langtrekkende konsekvenser for hele det tyske boligmarkedet.

I artikkelen setter han sammen en indeks for å måle graden av regulering over tid. Det han finner, er at det tyske boligmarkedet har gjennomgått fem distinkte bølger med reguleringer de siste 100 årene. Hver bølge varer i om lag 20 år, og den siste bølgen ble innført tidlig på 2010-tallet. Reguleringene har medført at det finnes to leieprisen, den som er fastsatt og den som folk betaler, men det er bare i kortere perioder at de to avviker mye. Og hver gang det skjer svarer tyskerene med å stramme til enda mer.

Han viser blant annet hvordan en forsiktig økning i leieprisene siden 2013 har blitt møtt med en rekke tilstramninger i reguleringene. Nå er det ikke mulig å øke leieprisen mer enn 15 prosent på fire år dersom det er få ledige boliger i et område. I november 2015 er om lag 25 prosenet av alle boliger i Tyskland underlagt denne bremsemekanismen. Planen er å stramme til ytterligere i 2016.