Frykter at svake samfunnsgrupper presses ut av byene fordi utleieboligene selges

Stadig flere eiendomsaktører selger utleieboligene sine. 

– Det er ikke bare de store aktørene som selger, men også de små. Det er blitt fryktelig dyrt, sier regiondirektør Siri Anne Bernum Halck i Utleiemegleren.

Store eiendomsaktører som Ragde Eiendom og Heimstaden er i full sving med å selge utleieboligene sine. De begrunner det blant annet med stor gjeld, høyere renter, endringer i skattepolitikken, og at det har ført til at det er blitt mindre eller ikke lønnsomt å drive med utleie lenger.

– Færre investerer i utleieboliger, og vi ser at det rammer de svakeste, blant annet studenter. Jeg har snakket med studenter som har vurdert å si opp studieplassene sine i Oslo fordi det er så dyrt med bolig, sier Berhum Halck.

– Da tenker jeg det har gått for langt.

Verst i Oslo

Og det er særlig Oslo som rammes. Fra 2019 til første kvartal av 2024 har Utleiemegleren mistet 13,3 prosent av boligene i hovedstaden – det vil si 7.868 færre utleieboliger på litt under fem år, viser tall fra Norges Eiendomsmeglerforbund.

På landsbasis er tallet 1,8 prosent, altså 7188 færre. Grunnen til at tallet er lavere på landsbasis er fordi tallene også viser en oppgang i utleieboliger i Bodø, Bergen, Tromsø og Trondheim.

Prisene har også gått kraftig opp. I tillegg til at mangel på utleieboliger presser prisene opp, skyldes det også den generelle prisveksten i Norge som har vært høy i noen år nå.

– Da er utleier nødt til å ta høyere husleie, for å få dekket kostnadene, sier Bernum Halck. En toromsleilighet i Oslo kostet i snitt 16.995 kroner i juni i år, og 14.773 kroner på landsbasis.

Frykter langvarige konsekvenser

Jørn Are Skjelvan frykter at boligmarkedet blir skadet i lang tid dersom dagens boligpolitikk tømmer markedet for utleieboliger.

Han driver rådgivningsselskapet Kvaler som er spesialisert innenfor boligsektoren, og er tidligere sjef for nybyggerkontorene hos DNB Eiendom.

– På kort sikt er det bra for boligmarkedet at det nå kommer bruktboliger som demmer opp for mangelen på nye. Men når utleiemarkedet tømmes er det leietakerne som på punge ut.

Han tror det er særlig det økende kostnadstrykket, og spesielt skattetrykket for utleiere som gjør at de nå selger utleieboliger.

– Jeg har sett tilfeller hvor skattekostnader utgjør 56 prosent av netto leieinntekt. Sammen med andre utgifter som felleskostnader og vedlikehold, betyr det at du kun har 20 prosent av leieinntekten til å dekke gjeld og kapitalkostnad. Da er det ikke attraktivt å drive utleie, sier Skjelvan.

Skeptisk til boligpolitikken

I vinter sendte Kommunaldepartementet ut høringsforslag om endringer i husleieloven. Flere av forslagene skal styrke leietakernes rettigheter, og på den måten svekkes utleiernes. Ett av forslagene er at leietaker får en egen rett til å forlenge leieforholdet.

Skjelvan tror også at politikk som dette skremmer utleiere fra å ville investere i boliger fordi det på sikt kan bety at de mister kontroll over egen eiendom.

– Dette tror jeg kun tjener leietakerne på kort sikt ettersom det ikke blir attraktivt å drive utleie privat. Da blir det færre utleieboliger, noe som kommer til å presse prisene opp. Så på lang sikt kan disse endringene være til ugunst for begge parter – og samfunnet for øvrig, for det er alltid noen som trenger en utleiebolig.

– Skyver de fattige ut av Oslo

Boligforsker Erlend Eide Bø i Statistisk sentralbyrå (SSB) registrerer at flere boligaktører sier de skal selge, men ifølge ham er statistikken for dårlig til å si noe om størrelsen på denne effekten.

– Jeg vil jo tro at dette har en sammenheng med at det har vært lave renter i en lang periode. Nå har rentene steget, og da er det en større kostnad å ha gjeld, sier Bø.

SSB-forskeren tror også skattebyrden spiller inn. Formuesskatten på sekundærbolig har økt.

– Da blir det mindre attraktivt å leie ut, legger han til.

Boligsituasjonen i Oslo mener han i større grad dreier seg om at det bygges for få nye boliger. Få boliger og høye priser på utleieboliger fører dermed til at mange av de med lavest inntekt presses ut av byene, sier Bø.